저당권 vs 근저당권, 무엇이 다를까?

 

부동산 등기부등본을 보다 보면

자주 마주치는 용어, 바로 ‘저당권’과 ‘근저당권’이에요.

​

대출과 관련된 권리라는 건 알겠는데...

두 단어가 비슷해서 헷갈리셨던 적 있으시죠?

​

 “둘이 같은 건가요? 다른 건가요?”

 “은행 대출에는 왜 대부분 ‘근저당권’이 설정돼 있나요?”

​

이런 궁금증을 한 번에 해결해드릴게요!

​

개념부터 실제 활용 차이까지 깔끔하게 비교 분석해보겠습니다.

✅ 저당권이란?

저당권은

채무자가 돈을 갚지 못했을 때,

채권자가 그 부동산을 팔아서 우선적으로 돈을 회수할 수 있는 권리예요.

​

✔️ 부동산을 담보로 제공하지만

✔️ 실제로 그 부동산을 점유하거나 사용하는 건 아니에요.

✔️ 채무자가 돈을 갚지 못할 경우에만

​

‘경매’를 통해 담보물에서 우선 변제 받을 수 있는 구조예요.

✅ 근저당권이란?

근저당권은

‘저당권’의 일종이지만

특정 금액이 아닌 한도를 정해두고 설정하는 방식이에요.

​

예를 들어,

“최대 5천만 원까지 빌릴 수 있다”는 식으로 ‘한도형 담보’를 설정하는 거예요.

​

✔️ 원금 외에 이자, 지연이자 등 추가 비용까지 포함해서

✔️ 예상되는 채무 전체에 대비하기 위해 쓰는 구조예요.

✔️ 은행, 금융기관 대출의 99% 이상이 ‘근저당권’이에요!

저당권 vs 근저당권, 핵심 비교표

실제 사례로 이해해보자!

① 저당권 사례

​

김 씨는 친구에게 1,000만 원을 빌려주며

자신의 땅에 정확히 1,000만 원의 저당권을 설정했어요.

​

이 경우, 김 씨가 돈을 갚으면 저당권은 바로 말소되고

추가 대출이 생기면 새로 계약을 체결해야 해요.

​

② 근저당권 사례

​

박 씨는 은행에서 3,000만 원을 대출받으면서

채권최고액 3,900만 원(130%)으로 근저당권을 설정했어요.

​

이자는 물론, 연체 시 발생할 지연손해금까지 대비한 설정이에요.

이후 추가로 같은 은행에서 돈을 더 빌릴 수도 있어요(범위 내에서).

❗ 왜 금융기관은 대부분 ‘근저당권’을 쓰나요?

금융기관 입장에선

단 한 번의 계약으로

채무가 반복되거나 변동되더라도 자동으로 보호할 수 있어요.

​

예를 들어, 마이너스통장이나 카드론처럼

‘한도 내 반복 사용’이 가능한 상품에는

일일이 계약을 다시 맺는 ‘저당권’은 번거롭기 때문이에요.

주의사항도 꼭 확인하세요!

근저당권 말소를 잊지 마세요!

​

→ 대출을 다 갚아도 말소등기를 따로 신청하지 않으면 등기부에 계속 남아 있어요.

​

→ 부동산 매매 시 걸림돌이 될 수 있어요!

​

채권최고액 = 실제 빚이 아님

​

→ 등기부에 1억이 찍혀 있어도, 실제 채무는 그보다 적을 수 있어요.

마무리 요약

✔️ 저당권 = 정해진 빚 1건만 담보

✔️ 근저당권 = 한도 설정 + 반복 채무 포함

✔️ 실무에선 근저당권이 더 일반적

​

✔️ 말소 여부와 채권최고액 오해 주의!

​